近段时间，《安家》作为一部讲述中介公司卖房的行业剧，引起了热议。一方面，屋子关乎国计民生，尤其是房价高企的今天，公共对屋子问题关注度很高，可谓“天然的热度”。另一方面，编剧六六、主演孙俪和罗晋、导演安建，也使得这部剧具备了“明星的热度”。

但热度并不都是正面的。3月9日，工人日报官微痛批《安家》为“悬浮剧”，指出从电视剧中没有看到对辛勤者的肯定，对职业的热爱和执着。作为执法人，从第一集房似锦装修跑道房出售就以为剧情很迷：中介对衡宇没有产权，装修衡宇是否获得业主批准和授权？装修衡宇的用度从那里出？个性化妆修（跑道上所挂为宫医生孩子的画作）之后如果宫医生不买又将卖给何人？而越是往后看，就越感兴趣，这部剧对很多多少个执法问题的评价都有点太想固然，脱离了现行的执法划定。

仅就执法知识方面来说，小编认为《安家》可以称得上是一本执法知识错题集。本文拟凭据现行执法划定，就该电视剧中的各个执法事件举行评析。一 江奶奶、宋爷爷卖房事件【剧情】江奶奶、宋爷爷与外甥1、外甥2配合共有一套三层上海小洋房，因宋爷爷生病，江奶奶希望将屋子出售，拿钱给宋爷爷治病，但外甥1、外甥2企图等江奶奶、宋爷爷过世之后继续他们的那一部门，分得更多的房产价值，所以居心不配合，使得江奶奶卖不成屋子，最后宋爷爷等不到钱治病去世，江奶奶立遗嘱将屋子募捐给国家后去世，导致外甥1、外甥2永远无法出售小洋房。

【点评】1.关于共有物支解问题。在定性上，三家人对小洋房是配合共有关系，凭据《物权法》第九十七条的划定，配合共有物的处分，应经全体共有人同意。但同时《物权法》第九十九条也划定，配合共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要支解时可以请求支解。剧情中，老洋房是江奶奶怙恃留给江奶奶三姐妹的遗产，江奶奶的两位姐姐也已过世，此时，可以认定共有基础丧失；同时，宋爷爷病重需要花钱，也组成“有重大理由需要支解”。

所以，在外甥1、外甥2不配合卖房的情况下，江奶奶并非无计可施，而是可以提请法院要求支解房产，由于涉案衡宇在物理上无法支解，将由法院委托折价或者拍卖、变卖，并由共有人对取得的价款举行分配。《物权法》第九十七条【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体配合共有人同意，但共有人之间尚有约定的除外。

第九十九条【共有产业支解原则】共有人约定不得支解共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当根据约定，但共有人有重大理由需要支解的，可以请求支解；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求支解，配合共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要支解时可以请求支解。因支解对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条 【共有物支解方式】共有人可以协商确定支解方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以支解而且不会因支解减损价值的，应当对实物予以支解；难以支解或者因支解会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以支解。

共有人支解所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分管损失。2.继续问题。

剧情中，外甥1、外甥2之所以阻碍江奶奶卖房，就是因为江奶奶、宋爷爷无子女，所以笃定二老去世之后其有权继续江奶奶、宋爷爷的房产部门，但执法划定并非如此。凭据《继续法》的划定，第一顺位继续人为配偶、子女、怙恃，第二顺位继续人为兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃，而外甥显然不属于以上继续人规模，所以，外甥1、外甥2基础无权继续江奶奶、宋爷爷的遗产。《继续法》第十条【继续人规模及继续顺序】遗产根据下列顺序继续：第一顺序：配偶、子女、怙恃。第二顺序：兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃。

继续开始后，由第一顺序继续人继续，第二顺序继续人不继续。没有第一顺序继续人继续的，由第二顺序继续人继续。3.遗赠问题。

江奶奶、宋爷爷去世之后，因外甥1、外甥2无权继续其遗产，因此，凭据《继续法》的划定，江奶奶、宋爷爷的份额部门归属国家。也就是说，即便江奶奶未公证将其份额遗赠给国家，其去世之后其份额也将归属于国家。《继续法》第三十二条 【无人继续的遗产】无人继续又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是团体所有制组织成员的，归所在团体所有制组织所有。第十六条【遗嘱与遗赠的一般划定】公民可以依照本法例定立遗嘱处分小我私家产业，并可以指定遗嘱执行人。

公民可以立遗嘱将小我私家产业指定由法定继续人的一人或者数人继续。公民可以立遗嘱将小我私家产业赠给国家、团体或者法定继续人以外的人。

4.国家与小我私家配合共有的衡宇出售问题。剧情中，房似锦告诉外甥1、外甥2，由于江奶奶部门房产已经遗赠给国家，所以外甥1、外甥2将永远无法出售衡宇。

只管了局切合公共对恶有恶报剧情的期待，但恐怕衡宇还是能卖。同样是丧失共有基础，外甥1、外甥2还是可以请求对衡宇举行支解。

问题的难点在于，“国家”是一个抽象的观点，“国家”这一部门的衡宇产权应由谁来行使？针对这个问题，（2017）苏0102民初7600号民事讯断书实验给出谜底，将衡宇所在的街道服务处作为详细的权利蒙受者。可见，实践中并非“找不到国家来行使权利”。（2017）苏0102民初7600号民事讯断书节选：本院认为，虽然新街口服务处对讼争衡宇未实施努力的治理行为，但基于本案案情，新街口服务处为被告并无不妥，理由如下：1.《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》划定，街道服务处是市辖区人民政府的派出机关，县级以上地方各级人民政府的职权包罗“掩护社会主义的全民所有的产业和劳动群众团体所有的产业，掩护公民私人所有的正当产业，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利”，对无人继续、受遗赠的遗产行使所有权，以及到场利害关系人提起的继续诉讼均属掩护全民所有的产业和保障公民权利的行为，因此列新街口服务处为被告具有法理依据；2.《中华人民共和国宪法》第四十五条划定，中华人民共和国公民在年迈、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质资助的权利。公民的此项权利组成政府的义务。

没有法定继续人的孤寡老人，是政府优抚重点工具。疾病时，需要政府的特别注意。新街口服务处作为下层人民政府的派出机关，在政府层面，与辖区住民的联系最为精密，对辖区内老、弱、病、残住民的生活情况最为相识，列其为被告，有一定的合理性；3.新街口服务处设有民政科，其有协助有关部门做好辖区社会救援、残疾人就业等事情，努力开展便民利民的社区服务等基本职能。

朱宽敬生前智力、精神和康健状况欠佳，作为政府部门，亦给予了力所能及的资助，对情况较为相识，在缺乏其他合适被告的情况下，原告以新街口服务处为被告，便于法院查明事实，妥善处置惩罚，并无不妥。二 房似锦卖房被“跳单”事件【剧情1】房似锦费经心思为林茂根找到了向公馆的继续人，但林老板却私下和向公馆继续人成交。【剧情2】宁馨为了换房在房似锦眼前千般扮穷扮柔弱，房似锦出于同情为其贴补中介费卖了房，又为其找到了适合的新房，但宁馨却为了省中介费通过佣金更低的小红帽成交。

【点评】两个事件中房似锦均通过其他方式收到了居间费，那么房似锦是否有措施通过执法途径要回居间费呢？先说谜底，第1种可以，第2种纷歧定可以。虽然两个事件均为“跳单”（指买家或卖家使用了居间方的信息后，绕过居间方私下成交，或者绕过该居间方通过其他居间方成交），但前者属于私自与业主成交，后者属于通过其他居间方成交，两者仍有区别。在剧情1的情景下，林茂根在通过房似锦找到向公馆的继续人之后，使用了房似锦提供的房源信息，绕开房似锦私自成交，属于违约行为，安家天下可以向法院提起诉讼，请求林茂根支付居间费。

如林茂根并未签订居间条约，则安家天下可通过提交房似锦与向公馆后人联系的证据、带林茂根看房的证据等来证明双方之间存在事实上的居间关系。在剧情2 的情景下，如果房似锦为宁馨找到的新房在多家中介公司（包罗小红帽）同时放盘（即并非安家天下独家房源），而宁馨通过小红帽也可以找到该房源，则安家天下如想主张宁馨“跳单”，则比力难题。相关司法判例详见（2009）沪二中民二（民）终字第1508号案件（该案为最高法指导性案例第1批），在该案中，上海市第二中级人民法院认为，“买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成衡宇买卖条约建立，而不组成‘跳单’违约”。

所以问题的关键应在于该房源是否为安家天下独家房源，对此剧情并未交接。（2009）沪二中民二（民）终字第1508号讯断书节选。法院认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间条约性质，其中第2.4条的约定，属于衡宇买卖居间条约中常有的克制“跳单”花样条款，其本意是为防止买方使用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购置衡宇，从而使中介公司无法获得应得的佣金，该约定并不存在免去一方责任、加重对方责任、清除对方主要权利的情形，应认定有效。凭据该条约定，权衡买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否使用了该中介公司提供的房源信息、时机等条件。

如果买方并未使用该中介公司提供的信息、时机等条件，而是通过其他民众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成衡宇买卖条约建立，而不组成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一衡宇，陶德华及其家人划分通过差别的中介公司相识到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了衡宇买卖条约建立。因此，陶德华并没有使用中原公司的信息、时机，故不组成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

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